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공유자 우선매수권 제도
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공유자 우선매수권 제도 개요
공유자 우선매수권 제도는 공유자의 우선매수청구권은 공유자가 매각기일까지 법 제113조에 따른 매수신청의 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 공유지분을 다른 매수신고인에 우선하여 매수할 수 있는 권리를 부여하는 제도를 의미한다. 해당 제도는 이 제도는 우리나라의 특유한 제도로서 의용 민사소송법(일본의 구 민사소송법을 우리나라에 차용하는 내용임)에 없었던 내용을 1960. 4. 4. 우리 민사소송법을 제정할 때 신설한 것이다. 여기서 공유는 공동소유 형태인 공유, 합유, 총유 중 공동소유의 긴밀도 및 강도가 가장 낮은 소유 형태이다. 따라서 공유의 법률관계에서 공유자는 자기의 지분권 전부에 대하여 다른 공유자로부터 침해를 받지 않을 권리가 있고 그 지분을 처분하는데 아무런 제약을 받지 않고(민법 제263조), 공유관계를 유지하기를 원하지 않으면 공유물의 분할을 청구할 수 있다(민법 제268조). 다만 공유물 전체를 이용·관리하는데 있어서는 다른 공유자와 협의를 하여야 한다(민법 제265조). 그 외에도 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있으므로 공유지분 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자가 되는 것 보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는 입법적인 고려에서 공유자의 우선매수권 제도가 제정되었다고 사료된다. 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증(법 제113조)을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다(법 제140조 제1항). 이 경우 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(같은 조 제2항). 최고가매수신고인은 공유자의 우선매수권이 허가될 경우 법 제114조의 차순위매수신고인으로 간주되어(법 제140조 제4항) 우선매수권을 행사한 공유자가 대금을 납부하지 않을 경우 대금을 납부하면 매수인이 될 수 있다. 공유자가 최고가 매수신고인이 신고한 가격보다 높은 가격으로 채무자의 지분을 매수하겠다면 공유자의 매수를 허용하는 것이고 반대로 공유자가 최고가매수신고인이 신고한 가격보다 낮은 가격으로 채무자의 지분을 매수하였다면 공유자의 매수를 허용하지 않는 것이다. 여러 사람의 공유자가 우선 매수하겠다는 신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다(같은 조 제3항). 공유물분할판결에 기하여 공유물전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 현금화의 경우 공유자의 우선매수가 적용되지 아니한다. 공유자의 우선매수권 행사범위는 부동산의 공유지분에 대하여 호가경매·기일입찰·기간입찰의 방식에 따라 경매절차가 진행될 경우에 한하여 적용된다. 공유자 역시 매수신청을 하고자 할 경우에는 위와 같이 일반적인 매수자격과 다를 바 없지만, 사안에 따라서는 비록 부동산 소유관계가 공유로 되어있을지라도 지분관계가 없는 경우(부동산 소유태양에서의 합유에 해당하는 경우)에는 공유자 매수신청 자체가 허용되지 않겠고, 공유자지분 전체가 한 개의 담보를 구성한 후 그에 따라 집행의 대상이 되었다면 역시 여러 명의 공유지분으로 되었을지라도 각 공유자는 공유자 매수신청의 요건에 해당하지 아니하여 공유자 매수신청을 할 수 없다. 그러나 각 공유자의 지분이 구분되어 별개의 집행대상이 되었다면 담보제공 공유자 외의 공유자는 매수신청이 가능하다.
근거법령
- 민사집행법: 공포일 2022.01.04 시행일 2022.01.04
제140조(공유자의 우선매수권) ①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.
④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.
해외사례
- 미국: 미국의 경우에는 계약에 따른 우선매수권(Right of First Refusal)을 폭 넓게 인정하고 있다. 이에 따라 공유자들(co-owners)이 그 공유관계 형성의 근거가 된 계약상의 우선매수권 조항에 동의한 경우에는, 공유자 1인이 자신의 지분을 처분하고자 하는 경우에 다른 공유자가 우선매수권을 행사하여 그 지분을 자신에게 판매할 것을 요청할 수 있다. 다만, 이러한 계약법상 우선매수권은 소유자가 매매 등의 경우에 같이 자발적으로 자신의 소유권을 이전하고자 하는 경우에 우선매수권자기 그 권리를 행사하는 것을 상정한 것이어서, 경매의 경우와 같이 비자발적으로 소유권자의 권리가 이전되는 경우(involuntary transfer of ownership)에도 이러한 권리를 인정할 수 있을 것인지에 대해서는 현재까지도 논의가 진행되고 있다. 우선매수권은 일반 계약 -주로 부동산 계약- 에서 당사자의 약정에 의해 주어지는 권리로서, 특정 부동산의 소유권자가 추후에 그 부동산을 판매하는 경우에 그 소유권자가 제3자들로부터 받은 청약 중에 가장 금액이 높은 것과 동일한 조건으로210) 우선매수권자가 해당 부동산을 구입할 수 있는 권리를 의미한다.211) 이는 또한 ‘현재 자신의 부동산을 팔 준비가 되어 있지 않은 부동산 소유자’와 ‘현재 판매 대상이 아닌 부동산을 구입하기를 희망하는’ 사람 사이에 맺는 서면 계약이라고 설명되기도 한다.212) 이러한 계약을 통해 그 부동산 소유자는 우선매수권자에게 추후 자신이 부동산을 판매할 때 구매를 희망하는 제3자로부터 진정성이 있는 청약(Bona fide offer213))을 받게 되면 그와 동일한 조건으로 구매할 수 있는 선택권(Option)을 수여한다. 우선매수권자의 입장에서는 경매에 직접 참여하여 낙찰을 위해 경쟁을 할 필요 없이 자신이 희망하는 부동산을 구입할 수 있다는 장점이 있다.215) 부동산 소유자의 입장에서도, 본인이 임대인인 경우, 임차인에게 우선매수권을 부여하여 임차인의 임대차 상의 안정성을 보장해 주는 조건으로 임대차 계약기간에 구애받지 않고 언제든지 자신의 부동산을 처분할 수 있도록 약정할 수 있는 기회를 얻을 수 있는 장점이 있다.216) 하지만 일반적으로, 우선매수권자가 특권을 갖는 것으로 이해될 수 있는데, 이러한 특권에 대한 대가-보통은 금전적 대가를 지불해야만 그 유효성을 주장할 수 있다. 우선매수권은 계약상의 권리이므로, 계약으로 정하기만 하면 누구든 우선매수권자가 될 수 있다. 보통 일반적으로는 해당 부동산에 대해 특별한 이해관계가 있거나 그 부동산을 소유하고 싶어 하는 사람이 계약을 협상 과정에서 이러한 권리를 요구한다. 당사자들이 합의한 계약상의 우선매수권을 행사하는 과정에서 제3자에게 대항하기 위해서는 그 우선매수권의 존재가 등기되어야 하는지에 대해 각 주마다 다르게 규정할 수도 있지만, 일반적으로는 해당 부동산이 위치한 카운티(County)에서 등기가 되어야 한다고 받아들여지고 있다. 일반적으로, 특정 부동산의 소유자가 제3자로부터 해당 부동산의 구매를 위한 진정성 있는 청약을 받게 되면, 그 소유자는 이를 우선매수권자에게 통지해야 하고, 우선매수권자는 그 통지를 받은 때로부터 우선매수권을 행사할 수 있게 된다.
- 독일: 독일의 민사집행절차에는 기본적으로 우리나라와 같은 공유자의 우선매수권을 인정하고 있는 규정은 없다. 그러나 독일에서의 민사집행절차 전반에 관하여 살펴봄으로써 공유자의 우선매수권이 없다는 것이 어떤 의미를 갖는지를 살펴 볼 수 있다고 본다. 채무자에게 다수의 채권자가 존재할 경우 채권자들 사이에 매득금을 어떻게 분배할 것인가에 대해 독일은 우선주의를 택하고 있다. 이러한 우선주의에 근거하여 부동산 집행에서는 압류유선권(Beschlagnahmevorrecht)에 따라 채권자가 대상 부동산을 압류하면 그로부터 만족을 얻을 권리를 취득한다. 다만 부동산과 관련하여서는 여러 채권자가 존재하므로 그러한 권리 사이에서 균형을 꾀하기 위해 최저경매신청가액의 제한을 두고 권리자들 사이에 일정한 순위를 정하고 있음 또한 앞에서 본 바와 같다. 이와 같은 제한 외에 우리 법에서 정하고 있는 공유자 우선매수권과 같이 공유자에게 특별한 지위를 인정하지는 않고 있으며, 우리나라와 같은 우선매수권 제도나 절차는 존재하지 않는 것으로 보인다. 공유지분권자 및 임차권자 등은 우선매수권자로서의 특권은 없고 경매절차에서 일반 매수인과 같이 자유경쟁을 통하여 매수하여야 한다. 우리나라 공유자의 우선매수권 제도를 폐지할 경우에 입법의 형태로서 참조할 수 있다고 본다.
- 일본: 1979년 구 민사소송법(旧民事訴訟法)에서 분리·독립되어 제정된 일본 민사집행법은 부동산 공유지분은 독립된 부동산을 간주한다는 조항만을 두어 공유자의 우선매수권을 강제경매에서 별도의 규정을 두고 있지 않다.275) 즉, 일본의 경우 공유부동산의 지분 경매 시 공유자의 우선매수권과 같은 집행절차상의 특례를 인정하지 않고 일반적인 독립된 부동산으로 취급하여 공유지분의 매각 시에 일반 매수인들은 누구나 공평한 입장에서 공유부동산을 매수할 수 있도록 하고 있다.276) 이는 당시 일본 입법자들이 독립된 거래가 가능한 부동산 공유지분은 독립된 부동산으로 간주하여 누구나 공평하게 경매절차에 참여할 수 있도록 하는 것이 민사집행법의 이상을 실현하는 것으로 판단하였기 때문인 것으로 보인다. 일본의 경우 우리나라와 같은 공유자의 우선매수권에 관한 규정은 일본 구 민사소송법 이래 현재의 일본 민사집행법의 규정까지 규정한 바가 없다. 다만 일본은 부동산의 공유와 관련하여 일본 구 민사소송법 제689조에 공유물지분의 강제경매을 규정하였다가 1979년 민사집행법을 분리·제정하여 새롭게 편제하면서 이 규정을 삭제하면서 부동산강제집행에서 부동산의 공유지분은 부동산으로 간주한다는 규정(제43조 제2항)만을 두고 있다. 이것은 부동산의 공유지분을 부동산으로 보아 일반 부동산의 집행절차와 동일하게 취급함으로써 공유 또는 공유지분에 관하여 특별한 취급을 하고 있지 않다는 점이다. 일본의 이러한 규정은 향후 우리나라의 공유자의 우선매수권에 관한 개선방안과 관련하여 공유자에게 우선적인 권리를 부여하지 아니하고 경매절차에서 일반 매수인과 같이 자유경쟁을 시키는 방안의 일환으로 검토될 수 있을 것으로 생각한다.
- 중국: 우선매수권은 특정한 사람이 약정에 의하거나 법률규정에 의하여 소유자(의무자)가 동산 혹은 부동산을 판매할 경우, 같은 조건하에서 우선적으로 구매할 권리를 가리킨다.298) 일부 학자는 중국에서의 우선매수권은 타인이 우선적으로 구매할 권리를 배제하는 권리를 가리킨다고 하였다. 중국의 민법 및 상법규범 중에는 우선구매권 즉 법정우선구매권에 관한 규정이 많이 존재한다. 예하면 ‘계약법’ 제230조의 임대인의 우선구매권,300) ‘회사법’ 제72조의 주주 상호간의 우선구매권,301) ‘물권법’ 제101조의 공유자의 우선매수권302) 등이다. ‘물권법사법해석1’은 안분공유자(安分共有者)의 우선매수권의 적용은 양도인의 유상양도, 우선매수권인이 동등한 조건하, 특정된 시간 내에 우선매수권을 행사해야 하며 명확한 우선매수권구매의 의사표시를 해야 한다고 규정하였다. ‘물권법사법해석1’은 제9조부터 제14조까지 안분공유자의 우선매수권의 구체적인 적용방식에 관하여 구체적으로 규정하였는바, 우선구매권의 적용범위, 동등조건의 인정, 행사기간, 일부 특수규칙 예하면 우선구매권을 침해한 매매계약의 효력인정, 안분공유자의 내부양도의 우선매수권적용여부의 문제, 우선구매권의 경합 등에 관하여 규정하였다. ‘물권법사법해석1’의 제10조에서는 ‘동등한 조건’에 관하여 상응한 해석을 하였는바, ‘동등한 조건’이란 안분공유의 가격, 금액의 지급방식, 이행기간 등에 관하여 규정하였다. 가격은 동등한 조건을 인정하는 주요한 방식이다. 실무에서는 통상 시가를 강조하는 바, 왜냐하면 시가에 의한 구매 자체가 양도인과 제3자 사이의 악의매매, 고의적인 가격상승 등으로 하여 우선매수권자가 고가격으로 구매하거나 구매를 포기하는 것을 방지하는 작용이 있다. 금액의 지급방식, 이행기간 등은 제3자를 기준으로 해야 한다. 즉 제3자가 일시불의 방식으로 지급하는 경우에 우선매수권자는 할부로 지급해서는 아니 되며, 우선매수권자의 가격지급 만기일이 제3자의 가격지급 만기일보다 길어서는 아니 된다. ‘물권법사법해석1’은 ‘동등한 조건’의 인정에 기타 해석의 여지를 인정하였고 행사 중 자유재량권의 여지를 두었다. 예를 들면 담보도 중요한 요소인 바, 제3자가 금액의 지급을 위하여 담보를 제공하였다면 이 또한 ‘동등한 조건’의 다른 요소에 포함되는 바, 안분공유자가 우선매수권을 행사하고자 하면 반드시 상응한 담보를 제공해야 한다.
연구동향
- 정영환과 최광선(2017)의 연구는 공유자의 우선매수권을 규정하고 있는 법 제140조의 운상의 문제점을 어떻게 해결할 것인가를 고민할 것이다. 공유자의 우선 매수권의 개선방향은 외국제도 등에 비추어 살펴볼 것이다. 결론적으로 법 제140조의 개선방안과 관련하여 ①현행 규정을 그로 두고 법률의 해석을 통한 개선방안, ②현행규정을 발전적으로 개정하는 방안, ③공유자의 우선 매수권을 폐지하고 다른 매수인과 자유경쟁을 통하여 참여하게 하는 방안 등을 검토할 것이다. 우리 민사집행법 제140조에서는 공유자의 우선매수권 제도에 해 규정 하고 있다. 공유자 우선매수권 제도에 하여는 현재까지 다양한 논의와 판 례가 축적되어 왔는데, 이 제도가 과연 타당한 제도인지 여부 및 개선되어야 한다면 어떤 방향으로 개선되어야 할 것인지 등을 검토할 필요가 있다. 법무 부에서는 2013년에 공유자의 우선매수권 행사방법을 제한하는 법안을 제출 하는데, 이 법안에서 정부는 부동산의 공유자가 경매절차에서 채무자의 지분을 우선매수하겠다고 신고한 후, 매각기일 종결일까지 보증금과 매각 금을 납부하지 아니함으로써 다른 사람의 경매참여를 방해하는 등의 문제점 이 있는 점을 지적하다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 공유자의 우선매 수권 행사를 한 차례로 제한하고, 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 시까지 보증을 제공하지 아니하거나 신고를 철회하는 경우에는 이후의 매각 절차에서 우선매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 하으나 제 19 국회의 임기만료로 인하여 법안은 폐기되었다. 따라서 현재로서는 이 상의 문제점의 개선방안을 재차 검토할 필요성이 더욱 커졌다고 할 수 있다.
- 이형구(2008)의 연구는 민사집행법상의 공유자 우선매수권에 관해 논의하였다. 민사집행법의 집행절차는 널리 일반 매수희망자를 참여시켜서 적정한 가격 으로 매각하여 채권자·채무자 모두 손해를 보지 않도록 하는 한편, 채무자 측의 절차지연과 집행방해를 막고, 매수인이 매각목적물을 투명하게 파악하여 뜻밖의 피해를 입지 않도록 함으로써 매수인의 불안과 불편을 해소시키면서, 채무자의 생존권에 위협이 되지 않도록 하려는 것이다. 그런데, 이와 같은 이 상을 저해하는 요소라고 할 수 있는 제도를 실무상 접하게 되는데, 그것은 공유자 우선매수권 제도이다. 공유자 우선매수권은 부동산(토지와 건물)이 단독 소유관계가 아닌 다수인의 공유관계로 있는 경우로서 그 중 공유자 지분이 집행의 대상인 때에 다른 공유자가 집행과정에서(구체적으로 집행대상 물건 의 공고부터 경매법정에서의 당해 부동산을 집행하여 집행관으로부터 최고가 매수인을 고지하는 시점까지) 우선매수권을 주장하는 경우에는 다른 최고가 입찰자는 그 공유자에게 최고가 매수인의 자리를 내주어야 하는 제도이다. 공유자 우선매수권을 집행절차에 적용하여 진행하게 되는 집행법원에서는 경 매준비단계에서의 공유자에 대한 통지를 비롯하여 경매실시단계에서 공유자 우선매수권이 사전에 신고된 경우의 다른 입찰자들에 대한 고지 등을 하여야 하는 번거로움 등이 상존하여 있다. 나아가 이 공유자 우선매수권이 있으므로 공유부동산에 대한 입찰에서 일 반 매수 희망자들의 사전 관심을 저하시킴은 물론 아예 관심을 제외시키는 현상까지 벌어져 매각대상 부동산의 매수가격은 현저히 저감되어 매각 될 수 밖에 없게 되어 강제집행의 이상을 실현하는데 전혀 도움이 되지 않고 역행 하는 폐단만 불러오는 결과를 낳게 되어 빠른 시일 내에 관련법규의 대폭적 인 수정이나 개정 내지는 폐지를 논하여 보고자 하는 것이다.
- 리형구(2007)의 연구는 민사집행법상(民事執行法上)의 공유자 우선매수권(優先買受權)에 관하여 논의하였다. 민사집행법의 집행절차는 널리 일반 매수희망자를 참여시켜서 적정한 가격으로 매각하여 채권자·채무자 모두 손해를 보지 않도록 하는 한편, 채무자측의 절차지연과 집행방해를 막고, 매수인이 매각목적물을 투명하게 파악하여 뜻밖의 피해를 입지 않도록 함으로써 매수인의 불안과 불편을 해소시키면서, 채무자의 생존권에 위협이 되지 않도록 하려는 것이다. 그런데, 이와 같은 이상을 저해하는 요소라고 할 수 있는 제도를 실무상 접하게 되는데, 그것은 공유자 우선매수권 제도이다. 공유자 우선매수권은 부동산(토지와 건물)이 단독소유관계가 아닌 다수인의 공유관계로 있는 경우로서 그 중 공유자 지분이 집행의 대상인 때에 다른 공유자가 집행과정에서(구체적으로 집행대상 물건의 공고부터 경매법정에서의 당해 부동산을 집행하여 집행관으로부터 최고가 매수인을 고지하는 시점까지) 우선매수권을 주장하는 경우에는 다른 최고가 입찰자는 그 공유자에게 최고가 매수인의 자리를 내주어야하는 제도이다. 공유자 우선매수권을 집행절차에 적용하여 진행하게 되는 집행법원에서는 경매준비단계에서의 공유자에 대한 통지를 비롯하여 경매실시단계에서 공유자 우선매수권이 사전에 신고된 경우의 다른 입찰자들에 대한 고지 등을 하여야 하는 번거로움 등이 상존하여 있다. 나아가 이 공유자 우선매수권이 있으므로 공유부동산에 대한 입찰에서 일반 매수 희망자들의 사전 관심을 저하시킴은 물론 아예 관심을 제외시키는 현상까지 벌어져 매각대상 부동산의 매수가격은 현저히 저감되어 매각 될 수밖에 없게 되어 강제집행의 이상을 실현하는데 전혀 도움이 되지 않고 역행하는 폐단만 불러오는 결과를 낳게 되어 빠른 시일내에 관련법규의 대폭적인 수정이나 개정 내지는 폐지를 논하여 보고자 하는 것이다.
- 유경중(2014)의 연구는 부동산공유자의 경매통지와 우선매수권제도의 실무상 문제점에 대해 검토하였다. 공유물지분에 대한 경매와 공유자의 우선매수권 규정은 공유물 전체를 이용·관리하는데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적유대관계를 유지할 필요가 있음을 이유로 다른 매수신고인의 희생을 전제로 하는 우리나라의 특유한 제도이다. 그런데, 공유자 우선매수권행사와 관련하여 공유자가 미리 우선매수신고만해 두거나 그 신고와 철회를 반복하는 등으로 일반 매수신고인들의 입찰을꺼려하게 만들어 놓은 후 매각가격이 저감되기를 기다려 매수하는 등 적정한매수가격 형성 등 입찰을 방해하는 경우가 다수 발생하고 있고, 다른 한편으로는 공유자 통지의 하자를 이유로 확정된 매각허가결정에 대한 추완항고가 허용됨으로써 매각대금을 납부한 매수인의 소유권취득이 원인무효가 되는 사례가 발생되고 있다. 공유자가 우선매수권을 악용하는 경우 적정매수가격이 형성되지 못함에 따라 종국에는 채권자와 채무자에게 금전적 손해가 발생된다. 한편, 공유자통지의 하자로 인하여 소유권을 취득하지 못하게 되는 매수인의 불의타 및 그에따른 국가나 담당공무원의 손해배상 책임문제가 발생되고, 이로 인하여 집행절차의 공정성과 안정성, 집행법원의 신뢰성이 크게 저하되고 있다. 공유자통지 및 우선매수권제도가 1960. 4. 4. 도입 된지 반세기가 지난 현재에 이르러서는 도입당시와 달리 핵가족화에 따른 거주환경의 변화와 더불어 이용·관리측면에서의 유대관계를 고려하여 공유물을 파악하거나 평가하는 경우는 거의 드물고, 단순한 자기지분만의 개별재산 내지 재산증식 수단이나 투자의 대상으로서 인식하고 있다고 본다. 따라서 본 논문은 이와 같이 사회 환경 및 공유물의 이용·관리 측면에서의공유의 인식이 변화된 현 시점에서 공유자우선매수권 제도를 현행대로 유지할 필요가 있는 제도인지, 법제139조 제1항의 공유자에 대한 적법한 공유자통지방법의 적용법령은 무엇인지와 개선방안 내지 입법방향 등을 모색해 본 것이다. 제139조 제1항의 공유자통지 방법의 적용법령과 관련하여, 법에 특별한 규정이 없고, 민소법에서도 성격이 같은 통지 및 그 통지의 방법을 직접 규정한조항이 없으므로 민사집행규칙 제8조 제1항의 통칙규정이 적용되며, 같은 규칙 제8조 제1항의 상당하다고 인정되는 방법에는 매각절차의 신속한 진행을위하여 보통의 송달방법과는 다른 특례를 인정하는 법의 취지와 공유자통지가 이해관계인에 대한 매각기일의 통지와 같은 사익적 규정에 속한다는 점에서 경매절차의 신속·원활한 진행을 위하여 규정한 매각기일의 통지(법 제104조 제3항 및 규칙 제9조)의 규정을 준용한 발송송달의 방법도 허용된다고 할것이다. 결론적으로, 법제139조 제1항의 공유자통지 규정의 존치여부에 대하여는공유물 지분에 대한 경매개시결정이 등기부에 등록되고, 집행관과 감정인이현황조사와 감정평가를 위해 각 매각대상 부동산의 현황과 평가를 위해 방문하고, 경매개시결정일로부터 입찰기일까지는 최소 4개월 이상의 기간이 소요된다는 점을 고려하면, 적어도 공유물관리를 위하여 인적 유대관계가 지속되는 공유자라면 공유자통지를 불문하고, 경매가 진행 중인 사실을 알 수 있다고봄이 경험칙에 맞을 것이고, 이를 모른다면 공유물관리를 위한 유대관계는의미가 없다고 할 것이므로 법제139조 제1항의 공유자통지의 규정은 불필요하다. 참고로 입법취지는 다르지만 임대주택법의 임차인 우선매수권의 규정에도 경매개시결정이 있음을 알리는 통지 제도가 없다. 따라서 법제139조제1항의 공유자통지 제도는 이를 폐지함이 상당하다. 법제140조의 공유자의 우선매수권 제도의 폐지여부와 관련하여, 법질서의안정성과 부부공유주택이 증가되는 현실을 고려하여 주거의 안정성을 위하여제도는 존속시키되, 공유자의 우선매수권 행사의 남용으로 인한 저가매각과불필요한 경매절차의 속행을 방지하기 위하여, 우선매수권을 행사할 수 있는공유자를 공동상속인이 부동산을 공유한 경우, 주거용 주택 및 그 대지의 공유자(대지만 경매신청된 경우는 제외), 지목이 묘지인 토지의 공유자에 한정하고, 우선매수권을 행사하는 공유자와 최고가 매수신고인 간의 입찰의 경쟁을허용하도록 관련규정을 개정할 필요성이 있다. 이를 통하여 공유물지분의 경매절차에 있어 입찰방해 가능성을 사전 차단하고, 신속·확실한 채권을 실현할 뿐아니라 밀접한 인적 유대관계에 있는 필요최소한도의 공유자를 보호함으로써 민사집행절차의 이상과 목적을 실현할 수있다.
- 서해용(2016)의 연구는 공유자우선매수권 행사방법의 문제점과 개선방안에 대해 검토하였다. 공유란 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 구성되어 있고 1개의 소유권이 분량적으로 나누어져서 수인에게 속하는 것을 말한다. 공유자는 각각의 지분을 소유하며 공유자는 그 지분을 다른 공유자의 의사와 관계 없이 처분할 수 있다. 지분에 대한 처분은 일반 법률행위에 의한 경우와 강제집행을 통해서 이루어진다. 강제집행을 통한 경매나 공매에 있어서는 다른 공유자의 우선매수권이 인정되는데 공유자가 우선매수권을 행사하는 방법으로는, 매각기일 전에 미리 집행관 또는 집행 법원에 매수신청 보증금을 제공하고 사전우선매수권을 행사하겠다고 신고하는 방법, 해당 매각기일에 일반 입찰자와 같이 입찰표를 작성하고 서면으로 우선매수 신고하는 방법, 집행관의 최고가 호창 후 종결 전에 즉시 매수의사로 우선매수 신고하는 방법 등 3가지 방법에 의하고 있다. 그러나 공유자가 이러한 우선매수권제도를 악용 또는 남용하여 경매의 취지인 공개경쟁입찰에 따른 최고매수가격의 형성을 저해하고 있다. 사전우선매수 신고를 통한 입찰자의 참가를 기피시켜 유찰을 통한 저가 매수를 유도하고, 매각기일까지 우선매수권을 행사할 수 있다는 점을 악용하여 집행관의 최고가매수인 호창과 종결 전에 우선매수신고를 하는 부작용이 나타나고 있다. 또한 사전우선매수 신고시 매수보증금을 의무화하고 있지 않기 때문에 지속적인 유찰을 유도하여 채권자나 이해관계인의 이익을 해하는 결과를 초래하고 있다. 이에 따른 개선방안으로 공유자가 사전매수신고한 경우 보증금을 납부하지 않거나 철회한 경우 우선매수권을 행사한 것으로 간주하고 있다. 또한 사전 우선매수권을 행사하면 매각기일에 입찰자의 최고매수가격이 없을지라도 유찰시키지 않고 최저매각가격을 초고매수가격으로 매수하도록 하고 있다. 그러나 이러한 개선방안에도 불구하고 사전 우선매수신고를 한 경우 보증금을 의무화하지 않는 점과, 공유자가 매각기일에 집행관의 최고가매수인 호창과 종결 전에 우선매수하는 부작용이 나타나고 있기 때문에 일반 입찰자와의 경쟁에서 우월적인 지위를 이용하여 우선매수권을 남용 또는 악용하고 있는 현실이다. 따라서 우리나라만 있는 공유자의 우선매수권을 폐지하는 것이 타당하겠지만, 현 제도를 유지하고 있는 이상에서는 공유자에게 우선매수권만 주고 그 이상의 특전은 인정해서는 안되기 때문에 위의 우선매수권을 행사하는 3가지 방법 중 매각기일에 매수가격을 모르는 상태에서 일반 입찰자와 동등한 자격으로 입찰마감시까지 입찰표를 작성하고 서면으로 우선매수신고하는 방법이 가장 합리적이고 형평에 맞는 제도라고 볼 수 있다. 이러한 이유로 민사집행법 제140조 (공유자의 우선매수권) 제1항인 “공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다”는 조항 중 “매각기일까지”를 폐지하고, 민사집행규칙 제76조 (공유자의 우선매수권 행사절차 등) 조항 중 제1항인 “법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다”를 폐지하는 것이 타당하다고 본다.
참고문헌
- 정영환 외. (2016). 공유자 우선매수권제도 개선을 위한 연구. 법무부 연구용역보고서.
- 정영환, & 최광선. (2017). 공유자 우선매수권 제도의 문제점과 개선방안. 민사집행법연구, 13, 125-166.
- 이형구. (2008). 민사집행법상의 공유자 우선매수권에 관한 소고. 민사집행법연구, 4, 70-88.
- 리형구. (2007). 민사집행법상 (民事執行法上) 의 공유자 우선매수권 (優先買受權) 에 관한 소고. 법조, 56(1), 124-143.
- 유경중. (2014). 부동산공유자의 경매통지와 우선매수권제도의 실무상 문제점. 민사집행법연구, 10, 364-419.
- 서해용. (2016). 공유자우선매수권 행사방법의 문제점과 개선방안. 가천법학, 9(1), 87-112.